「서평」부동산 투자 트렌드, 발품 팔아 꼬마 빌딩

1. 꼬마 빌딩에 관심을 가지다.

나는 부동산 투자에 관심이 많다. 그래서 부동산 관련 유튜브와 책들을 많이 찾아보곤 하였다. 그러다 우연히 유튜브 오동협TV 채널에서 꼬마 빌딩 투자 사례를 설명하는 영상을 보았는데 최소한의 투자 금액으로 레버리지를 이용하여 수익을 극대화 하는 사례들을 접하고 큰 충격을 받았다. 그동안 근로소득을 모아 아파트에 투자할 생각만 하였는데 더 좋은 투자처가 라는 생각이 들었다. 그리고 유명 연예인들의 여러 빌딩 투자 사례들을 설명해 주었는데 빌딩 투자에 흥미가 생기기 시작하였다. 그러나 주택과 달리 최대한의 레버리지를 이용한다고 하더라도 쉽게 다가갈 수 있는 투자 금액은 아니었다.

 

그래서 서점에 가서 꼬마 빌딩 투자 관련 책들이 무엇이 있는지 구경을 하던 중 마침 오동협 저자가 지은 '발품 팔아 꼬마 빌딩' 책이 있는 것을 발견하였고, 5년 안에 서울 강남에 있는 꼬마 빌딩을 매입해 보겠다는 굳은 다짐을 하며 한 번 읽어보기로 결심하고 책을 구매하였다. 

 

2. 빌딩 투자의 길로 안내하다.

저자는 18년 경력의 공인중개사이자 빌딩 전문 부동산 중개 업체의 대표이다. 수 많은 빌딩 매매를 중개한 사례들을 소개하며 초보자도 이해하기 쉽게 글을 풀어 나갔다. 현재 빌딩 시장은 항상 우상향 곡선으로 상승 중으로 평가하였다. 그리고 강남 3구와 마포, 용산, 성동구의 인기는 당분간 계속될 것으로 보았다. 

 

꼬마빌딩의 인기 비결은 아파트보다 덜한 규제, 소유주의 의지와 노력으로 가치 상승이 가능한 점, 아파트보다 유리한 절세 효과, 임대 수익의 수익률과 한정적인 땅으로 인한 희소성, 편리해진 관리시스템, 정보의 대중화와 연예인의 성공담 등이 있다. 연예인들의 투자 성공 사례들을 보면 대부분 강남구, 서초구, 용산구에서 매입한 것으로 소개되고 있습니다. 연예인들의 투자 사례만 보더라도 빌딩 투자의 트렌드를 읽을 수 있습니다. 

 

그리고 충격적인 사실은 빌딩이라면 40~50대의 고액 자산가들만 매입을 할 것으로 생각하였는데 점점 꼬마 빌딩의 소유주들의 나이가 젊어지고 있다는 점이었습니다. 젊은 투자자들이 대출을 두려워하지 않고 과감히 시세차익을 노리고 빌딩에 투자하는 사람이 늘어나고 있다고 합니다. 이 부분에서 저는 더욱 조급함을 느꼈고, 그동안 재테크 공부를 너무 소홀히 하지 않았나 반성하였습니다.

 

새롭게 알게 된 사실은 주거용 부동산은 햇빛이 잘드는 남향 집을 선호하는데 빌딩에 있어서는 북향(정확히 말하면 북쪽 도로를 접하고 있는 빌딩)이 좋다고 합니다. 그 이유는 일조권 사선제한 때문에 법으로 허용한 용적률을 다 써먹지 못하기 때문이라고 합니다. 그리고 남향 빌딩은 직사광선과 긴 채광으로 인해 상품의 변질이 쉽고, 냉난방비가 더 많이 들기 때문에 임차인이 선호하지 않는다고 하네요.    

 

저자는 건물주로 가는 로드맵 10단계를 소개하였다.

1단계로 꼼꼼하게 자금 계획 수립하여야 한다고 한다. 단순히 건물 가격만 계산할 것이 아니라 취득세, 중개수수료, 대출 이자 등도 모두 필요 자금으로 인식하고 예산서를 최대한 꼼꼼하게 작성하라고 조언한다.

2단계, 매입 목적과 매입지역 정하기. 왜 빌딩을 사고 싶은지, 개인 재테크 용도인지, 법인 사옥용인지, 임대수익용인지, 시세차익용인지 등을 정한 다음, 빌딩의 종류와 지역을 선택하라고 한다. 지역은 자신이 잘 아는 지역, 거래가 활발한 곳, 재개발 및 재건축 지역에서 매입할 물건을 찾아보라 하고, 팁으로 연예인이 매입한 빌딩 주변도 노려보라고 합니다. 연예인들은 전문가의 도움으로 서울 요지만 골라서 투자하는 장점이 있기 때문입니다.

3단계, 현장답사 및 법적 규제 검토. 현장답사를 통해 주변 시세를 파악하면서 매입가가 적당한지를 따져보라고 한다. 그리고 건축물대장 등 관련 서류를 검토하면서 문제가 없는지 파악하라고 한다. 

4단계, 매입 결정. 이때 체크 리스트를 작성해 보라고 한다. 사전에 정한 매입지역, 매입목적에 부합하는지, 문제점을 개선할 방안이 있는지, 임차인 리스크는 없는지, 대출을 포함해 자금 준비에 문제는 없는지, 매입 주체를 개인과 법인 중에서 무엇으로 할지, 단독명의 혹은 공동명의 여부, 엑시트 플랜은 어떻게 되는지, 즉 언제 얼마에 매도할 계획인지, 매매가격 협상의 범위를 최소 얼마부터 알마까지 할 것이지 말이다. 

5단계, 계약하기. 매입 결정이 이루어 졌다면 계약 시 주요 사항을 확인해야 한다. 특히 임차인을 잘 확인하라고 한다. 임차인의 최초 계약일과 만기일 등을 확인한 후 명도 일정, 인테리어 기간, 입주 예정일 등을 종합적으로 고려하라고 한다. 

6단계, 잔금 준비. 잔금 준비 단계에서는 복수의 은행과 상담하여 대출금액과 금리를 비교한 후 잔금을 준비하라고 조언한다. 그리고 임대사업자 등록, 법무사 선임, 필요시 소방안전 관리자 선임이 이루어 져야 한다고 합니다.

7단계, 잔금 집행 및 소유권이전등기. 잔금을 치를 때에는 등기사항전부증명서를 확인하여 말소해야 할 내용이 남아있는지 체크하고, 건축물대장의 내용이 같은지 체크하라고 합니다.

그리고 8단계 인수인계, 9단계 빌딩 관리, 10단계 빌딩 갈아타기 혹은 추가 매입하기라는 로드맵을 제시하였습니다.

 

3. 책을 덮으며

꼬마 빌딩이라고 하여 단순히 돈만 가지고 있다고 매입할 수 있는 물건이 아닌것 같습니다. 처음 매입 목적과 지역, 자금 계획 등을 꼼꼼히 세워야 하고, 전문가의 도움을 받기는 하겠지만 매수자 본인이 직접 관련 법령을 숙지하고 이해하고 있어야 성공할 수 있는 투자를 할 수 있을 것으로 보입니다. 지금 당장 꼬마 빌딩을 매입할 능력은 안되지만 빌딩을 매입하는 과정을 미리 경험하는 시간이 되었습니다. 이 책에는 저자의 오랜 부동산 투자 및 중개 경험이 담겨 있습니다. 빌딩 부자를 꿈꾸시는 분들은 이 책을 꼭 읽어 보시길 추천합니다.