빅데이터로 전망하는 대한민국 부동산의 미래 서평

1. 빅데이터로 부동산시장의 다가올 미래를 파악한다.

지은이는 경제만랩 리서치팀이다. 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스팀이다. 2018년 5월에 첫 론칭 이후 현재까지 수백 건의 부동산 실황 및 분석 자룔르 우요 언론사와 부동산 관련 업계에 제공하고 있다고 한다. 

 

부동산시장에는 다양한 변수가 끊임없이 등장하고, 그 영향에 따라 주목해야 할 이슈와 투자의 대상 또한 계속 변한다. 이에 부동산 시장의 변화를 빨리 따라가는 것은 쉽지 않고, 부동산에 얽힌 복잡한 이해관계와 정책을 파악하는 것도 어렵다. 하지만 빅데이터 분석을 통해 의미 있는 시그널들을 포착한다면 부동산시장에 대한 어느 정도의 예견이 가능할 수 있다.

 

2. 안갯속 부동산시장, 이렇게 읽어보자.

1장. 저금리시대에서 고금리시대로, 새로운 시대의 부동산시장 흐름

국가들마다 제각기 요인은 다르겠지만, 보편적으로 초저금리와 풍부한 유동성 등 경기침체 위기 대응을 위한 정부의 재정지출 증대가 주택시장 호황을 불러일으킨 것으로 분석된다. 단순히 몇 개월 주기로 짧게 보기보다는 1년 단위의 장기적인 관점으로 바라볼 필요가 있다. 

 

현 정부는 대규모 주택공급을 통해 부동산시장 안정화를 이룰 것으로 보인다. 건자재 가격이 안정되더라도 건설현장에서 일할 근로자가 부족한 현실에서 공사비가 떨어질 가능성은 적으므로 분양가는 올라갈 것으로 전망된다.

 

비싸더라도 블루칩 아파트를 노려야 하는 이유는 오를 때 많이 오르고 떨어질 때 덜 떨어진다는 점에서 안전하기 때문이다. 특히 요즘 같은 부동산 양극화 시기에는 대체할 수 없는 입지에 위치한 비싼 아파트가 더 비싸질 가능성이 높다.

 

부의 양극화는 불경기가 지속되는 상황에선 더욱 뚜렷해진다. 결국 돈이 돈을 버는 시대는 멈추지 않을 것이고, 이 같은 양극화를 좁히기 위해서라도 소득 외에 자산가치를 높일 수 있는 부동산에 귀 기울일 수밖에 없다. 그러기 위해선 무리하지 않는 범위 내에서 부동산시장에 일찍 참여해 무주택자에서 벗어나는 데 집중하는 것이 좋다.

 

2장. 빅데이터로 부동산시장을 예측하다, 거품과 호황을 판단하는 기준

매번 달라지는 부동산 정책과 경제 상황이 어떻게 흘러갈지는 아무도 모르지만, 부동산시장은 장기적으로 봐야 하는 만큼 단순히 오르내리는 부동산 지표를 보고서 섣부른 판단은 하지 말아야 한다. 부동산 폭락론의 큰 근거는 '비정상적인 주택구입부담 지수, 증가하는 미분양과 공급물량, 인구감소와 고령화로 인한 붕괴' 등을 근거로 댄다. 반대로 부동산 폭등론자들은 '화폐가치 하락으로 인한 실물가치 상승, 서울의 부족한 입주물량, 묶여 있는 부동산 규제' 등의 근거로 부동산 가격이 상승할 것이라고 전망하고 있다. 그러나 매번 달라지는 부동산 정책이 어떻게 전개될지, 그리고 경제 상황이 어덯게 흘러갈지 아무도 모르므로 섣부른 판단은 하지 말아야 한다.

 

부동산 통계들은 시장을 살펴보고 미래를 어느 정도 전망할 수 있다는 점에서 상당히 유용한 지표다. 하지만 통계만을 맹신해서는 안 되며, 여러 데이터를 비교해서 봐야 하고, 이를 읽고 분석할 줄 아는 힘을 길러야 한다. 권위 있는 기관에서 작성한 부동산 통계와 더불어 민간 통계도 함께 분석하는 것이 부동산 흐름을 파악하는 데 좋은 길잡이가 될 수 있다.

 

그리고 부동산시장에서 조급함은 버리고 느긋하게 기다리라고 조언한다. 조급증은 실패를 부를 수 있다. 이번 기회가 아니더라도 좋은 투자 기회는 언제든 또 다시 온다. 투자의 세계에서 실패로 가는 지름길은 서두르는 것임을 반드시 명심해야 한다. 

 

3장. 서울 부동산시장 대해부

2022년 들어 서울 아파트 거래량이 현저히 줄어들고 있다. 하지만 서울 아파트 거래량이 감소하고 일부 아파트 가격이 조정되더라도, 정부가 규제를 완화한다면 서울 아파트 집값은 다시 상승세에 올라탈 것으로 전망한다. 서울에 거주하지 않는 외지인들의 주택매입으로 주택공급이 꾸준히 이어지고 있는 분위기다. 지방보다는 서울로 수요가 모일 것이며, 서울에서는 특히 강남으로 수요가 집중되는 상황이 지속될 것으로 본다. 

 

그리고 빌라와 아파트는 격차가 더 벌어질 것으로 보고 있다. 5년간 서울 아파트가 110% 치솟을 때, 단독주택은 32.8%, 빌라는 32.9%밖에 오르지 못하였고 한다. 투자를 하기로 결심하였다면 서울, 특히 강남쪽 아파트를 노려보아야 겠다.

 

4장. 수도권 부동산시장의 흐름

서울에서 경기, 인천으로 빠져나가는 '탈서울' 인구는 2021년에만 40만 명에 달했다고 한다. 통계청의 서울 전출 인구를 살펴보면 2017년부터 2021년까지 서울에서 경기, 인천으로 전출한 인구는 200만명에 이른다고 한다. 서울 집값이 빠르게 올라가면서 주거 불안감을 느낀 서울 세입자들이 서울 인근 지역으로 주거지를 옮기는 추세가 강해지고 있다고 판단했다. 수도권에 투자를 하게 된다면 서울 접근성이 좋은 지역을 선택해야 할 것으로 보인다.

 

수도권에서 좋은 투자처로는 노후화에 접어든 1기 신도시, 일자리 성지로 꼽히는 경기 평택과 경기 용인을 미래가 기대되는 도시들로 추천하였다.

 

5장. 5대 광역시 부동산시장 전망

이번 장에서는 서울 수도권과 달리 각 광역시의 대장 아파트들을 소개하였다. 부산에서는 해운대구 우동 '삼호가든맨션', 울산에서는 남구 신정동 '문수로2차 아이파크 2단지', 대전에서는 유성구 도룡동 '도룡SK뷰 아파트', 광주에서는 남구 봉선동 '봉선3차 한국아델리움', 대구에서는 수성구 '힐스테이트 범어 아파트'를 대장 아파트들로 꼽았다. 그러나 대구는 2023년에 아파트 입주 물량이 대폭 증가할 것으로 예상되어 꽁꽁 얼어버린 시장을 딛고 다시 활기를 찾을 수 있을지 계속해서 주목할 필요가 있다고 한다. 

 

6장. 정부 정책에 대한 정확한 이해, 부동산 투자의 첫걸음이다

정부는 누군가의 희생 없이 돈을 지출할 수 없다. 개인이 잘살고 국가가 발전하기 위해서는 자유시장경제와 작은 정부가 필수적이다. 현 정부는 부족한 주택을 공급하기 위해 규제 완화 카드를 꺼내 들었다. 서울을 중심으로 핵심지역의 부동산시장은 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망하였다. 규제 완화 정책은 또 다른 기회를 부른다. 

 

3. 책을 덮으며

부동산시장에 관심이 많은 나로서는 이 책을 흥미롭게 읽었다. 현재 부동산 시장이 급속도로 냉각되어 있는 상태여서 언제 다시 기회가 올까 궁금해 왔는데 이 책을 읽고나서 부동산 시장은 그 시점이 언제인지 알 수는 없지만 다시 우상향 할 것으로 생각한다. 단순히 개인의 감이나 심리를 토대로 하는 주장이 아닌 데이터를 통해 얻게 되는 정확한 부동산시장에 대한 분석과 정보들이 담겨 있어 답을 찾아 가는데 큰 도움이 되었다.

 

이 책은 데이터를 기반으로 시장을 분석하고 있어 부동산시장에 관심있는 사람이라면 이 책이 큰 도움이 될것으로 생각된다. 부동산시장의 흐름을 파악하는데 좋은 길잡이 같은 책이다.